Tableau d'amortissement

Qu'est-ce qu'un tableau d'amortissement ?

Un tableau d'amortissement, aussi appelé échéancier, détaille pour chacune des mensualités d'un crédit la part de capital effectivement remboursée, les intérêts versés à la banque, l'assurance emprunteur et le capital restant à rembourser après cette échéance. C'est un document obligatoire qui doit accompagner toute offre de prêt immobilier en France, en application du Code de la consommation. Il vous permet de comprendre exactement comment votre dette diminue au fil du temps.

Comment lire un tableau d'amortissement ?

Chaque ligne correspond à une échéance, généralement mensuelle. La colonne « capital » indique la part de votre mensualité qui réduit effectivement le capital emprunté ; la colonne « intérêts » est la rémunération de la banque, calculée à chaque période sur le capital restant dû. Au début d'un prêt, la part des intérêts est prépondérante : c'est mathématique, la base de calcul est encore élevée. À la fin du prêt, c'est l'inverse, et la quasi-totalité de la mensualité va au remboursement du capital.

Amortissement constant vs annuités constantes

Le mode de calcul standard en France est celui des annuités constantes : la mensualité reste fixe pendant toute la durée du prêt, mais la répartition entre capital et intérêts varie. C'est ce mode que retient notre calculatrice par défaut, et qui correspond à 99 % des prêts immobiliers proposés par les banques françaises.

L'amortissement constant, plus rare, fixe au contraire la part de capital remboursé chaque mois. Les mensualités deviennent décroissantes : très élevées au début, elles diminuent à mesure que les intérêts baissent. Le coût total est légèrement inférieur, mais les premières mensualités sont difficiles à supporter pour la plupart des emprunteurs.

À quoi sert le TAEG dans un tableau d'amortissement ?

Si vous comparez deux offres de prêt, ne regardez pas le taux nominal mais bien le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui intègre l'assurance, les frais de dossier et la garantie. Notre calculette vous donne ce TAEG actuariel automatiquement, et vous pouvez le détailler avec notre simulateur dédié.

Et si vous préférez Excel ?

Si vous souhaitez travailler hors ligne ou intégrer le tableau dans un dossier existant, nous proposons aussi un modèle Excel autonome à télécharger, avec les formules natives Excel (VPM, INTPER, PRINCPER) pré-remplies. Modifiez les 4 cellules d'entrée et tout se recalcule automatiquement.

À ne pas confondre avec l'amortissement comptable, qui désigne la dépréciation d'une immobilisation (LMNP, matériel) et obéit à des règles totalement différentes.