Tableau d'amortissement LMNP

Le LMNP au régime réel : comment ça marche ?

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet, sous le régime réel BIC, de déduire des loyers perçus l'ensemble des charges supportées : intérêts du prêt, frais de gestion, taxe foncière, charges de copropriété, assurances… mais aussi et surtout l'amortissement comptable du bien.

L'amortissement consiste à constater, chaque année, la dépréciation théorique du bien et de ses équipements. Cette charge n'est pas une vraie sortie de trésorerie mais elle vient réduire le résultat fiscal et donc l'impôt à payer sur les loyers. Pour la majorité des investissements LMNP, cet amortissement permet de neutraliser totalement l'impôt sur les loyers pendant 15 à 20 ans.

L'amortissement par composants

Le Plan Comptable Général impose la décomposition par composants pour les immobilisations dont les éléments ont des durées d'usage différentes. Pour un bien immobilier, on identifie classiquement :

• Le gros œuvre (50 % de la valeur, 40 ans) : murs porteurs, structure, dalles. C'est la partie la plus durable du bien.
• La toiture et la façade (15 %, 25 ans) : éléments soumis aux intempéries qui nécessitent des rénovations périodiques.
• Les installations techniques (15 %, 20 ans) : électricité, plomberie, chauffage, ventilation.
• Les agencements intérieurs (10 %, 12 ans) : cuisine, salle de bain, sols, peintures, menuiseries intérieures.
• Le terrain (10 %, non amortissable) : car le sol ne se déprécie jamais.

Cette ventilation est une référence standard. Elle peut être ajustée au cas par cas selon les caractéristiques du bien : un appartement haussmannien avec parquet d'origine n'a pas la même ventilation qu'un T2 neuf en VEFA. Pour une optimisation précise, l'accompagnement d'un expert-comptable spécialisé LMNP est recommandé.

Et les meubles ?

En plus du bien immobilier, vous amortissez aussi le mobilier et les équipements meublants (lit, table, électroménager, vaisselle, literie). La durée d'amortissement varie selon le type de bien : 5 à 7 ans pour l'électroménager, 10 ans pour le mobilier de qualité. Notre calculatrice se concentre sur l'amortissement du bien immobilier ; pour le mobilier, vous pouvez utiliser notre calculette d'amortissement linéaire avec une durée adaptée.

Et les frais d'acquisition ?

Les frais de notaire et frais d'agence liés à l'acquisition peuvent, au choix, être passés en charge l'année de l'achat ou être incorporés à la valeur d'acquisition et amortis avec le bien. La pratique la plus courante est l'intégration au prix d'achat, ce qui augmente la base amortissable et donc l'avantage fiscal sur les premières années.

Comment fonctionne notre calculatrice ?

Notre calculatrice prend en entrée le prix d'achat hors frais de notaire (vous pouvez ajouter manuellement les frais si vous choisissez de les capitaliser) et le pourcentage du terrain. Elle applique ensuite la ventilation standard par composants et calcule pour chacun la valeur amortissable, la durée d'usage et l'annuité d'amortissement. La somme des annuités donne l'amortissement total déductible chaque année de vos loyers.